美联储加息到底是什么？对楼市房价的影响有哪

　　美联储加息到底是什么？对楼市房价的影响有哪些？

　　最近，中美进入互怼状态。几天前美国总统特朗普签署对欧盟、澳大利亚、加拿大、墨西哥、阿根廷、韩国和巴西的钢铝关税豁免，至此，绝大多数美国钢铝的进口来源国都得到了豁免，然而豁免名单中并没有中国。

　　孤立主义影响下的中美关系再次蒙上阴影，但与中国房地产关联度更高的美国最新政策，其实是美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调 25 个基点，从 1.5% 至 1.75%。

　　这是美联储今年以来首次加息，虽然看上去符合市场普遍预期，但是，这将远距离撼动中国房地产，大家需要保持高度警惕和注意。

　　美国动作后，中国央行进行了 100 亿元 7 天期逆回购操作，中标利率上调 5 个基点至 2.55%。这次加息不是调整「银行存贷款基准利率」，而是调整货币市场利率。通过调高央行给金融机构融资的利率，来引导市场利率上行。

　　整理 / 楼小姐（微信号：冯仑风马牛）

　　看到这个新闻之后，说实话，楼小姐看得也是一知半解，美联储加息到底是什么，带着下面这些问题往深里扒扒看美联储加息对中国楼市会产生哪些影响。

　　1.美联储是什么？

　　2.加息到底是加的什么「息」？

　　3.加息的影响是什么？

　　4.加息对中国楼市有什么样的影响？ 　　

　　美联储是什么？

　　美联储（联邦储备系统）是美国的中央银行体系，主要职责类似于中国人民银行。利用货币政策工具调节金融市场，或者说拯救金融市场。与全世界大多数「央妈」一样，控制通胀和刺激就业。

　　美联储的组织结构设计是全世界最复杂的，这是因为其制度设计的初衷是为了使美联储能够保持一定独立性，不为个别集团控制，能够相对公正地代表各个地区的利益集团的利益。

　　如何保持独立性呢？

　　联邦储备委员会由 7 名委员组成，其成员由美国总统提名，参议院批准。为了防止总统操控联储，委员任期长达 14 年，且原则上不允许连任。然而在实际操作中，联储委员经常在任期满之前就自动辞职，并由总统再次提名、参议院批准而获得实际连任。总统从 7 名委员中任命 1 名主席，主席任期 4 年，可以连任。一旦某届主席被免职，其他委员必须同时退出委员会，这样规定是为了避免前任主席出于政治考量或私人利益而凭借自己在联储中的影响力架空新任主席。

　　▲ 美联储组织机构图

　　救金融市场的三种重要的道具分别是法定准备金、公开市场操作以及贴现率（再贴现率）。这三种货币政策，都是针对的银行。

　　1. ？法定准备金

　　举个例子来说，银行如果要吸收 10000 元的存款，就要在美联储存入1000 元。不能让银行把钱都贷出去，类似于保证金。要求存入的比例就是法定准备金率。

　　2. ？贴现率

　　这个不太好解释，用个例子说吧，假如某个公司有一笔工程款还得 1 年才能收回来，而现在又需要钱给工人发工资，于是拿着合同去找银行借钱，银行看到这个待收款后，就争取贷款给这个公司，并约定利息是多少，这个利息就是贴现率。可是如果碰到特殊时期，银行也没钱了，就要朝美联储要钱，于是银行把这个凭证给美联储留下，美联储也给银行定个利息，这个利息就是再贴现率。

　　3. ？公开市场操作

　　就是美联储通过买卖国债来调控银行间市场的拆借利率，继而影响市场的利率水平。

　　总之，这三种手段，最终都是通过调控金融市场中最核心的货币利率方式来调控社会流通货币总量。

　　加息到底是加的什么「息」？

　　楼小姐的第一反应是，这个「息」是存款利息和贷款利息吗？

　　其实不然，加息调整的是「美国联邦基金利率」（Federal Funds Rate），银行向美联储拆借时的利率。银行间拆借利率是指假如银行没钱了，银行之间借钱时支付的利率。万一所有银行都没钱了，互相之间借不出来，只能问美联储借时，所支付的利率就是美国联邦基金利率了。

　　这个利率就是前面说到的美联储货币政策之一「公开市场操作」的调控目标。这个利率调整后，就会直接影响银行业的资金成本，继而击鼓传花一般影响到工商企业，进而影响到我们的消费和投资和国民经济。

　　原理大概是这个样子的：

　　美联储降低其拆借利率，商业银行之间的拆借就会转向商业银行与美联储之间，因为向美联储拆借的成本低，整个市场的拆借利率就将随之下降。

　　▲ 加息直接影响银行业的资金成本

　　继而影响到工商企业，消费，投资和国民经济

　　降利率好操作，如果美联储提高拆借利率呢？银行可以不向它借，向其他银行借，听任美联储的拆借利率孤零零地「高处不胜寒」。当然美联储肯定不是善茬，这时就开始动用「公开市场操作」这一手段，在公开市场上抛出高息国债，吸纳金融市场过剩的超额货币，造成同业拆借市场的资金紧张，迫使银行间拆借利率与美联储的拆借利率同步上升。因为美联储有这样干预市场利率的能力，其反复多次的操作，就会形成合理的市场预期，这时候，只要美联储宣布提高自己的拆借利率，整个市场就会闻风而动，也不需要银行做什么操作了，老老实实跟着上调就行了。

　　加息的影响是什么？

　　对美国来说，加息导致：

　　1. 美元从世界各地回流本土

　　美国加息，简单说，是美国银行存钱利息增加，由于美元是国际货币，美元覆盖全球国际贸易，会造成美元回流。

　　2. 吸引资本流向美国

　　资本都是逐利的，假如一个地方利益给的更高，自然会有更多资本流向那里，其他地区就会钱少物多，物价下跌，容易伤害其他国家的企业、造成经济动荡，比如我国。

　　3. 美元升值

　　加息后，市场上的美元少了，物以稀为贵，美元也就更值钱了。

　　▲本来中国的股市就是跟坐过山车一样跌宕起伏

　　相信韭菜们都已经被割习惯了

　　对我国来说，加息会导致：

　　1. 人民币贬值压力加大

　　美元加息，美元更值钱了、涨了，人民币和美元的利率差也就变动，汇率差加大。利率调高的美元，货币升值，人民币相对就要贬值。

　　2. 国内资金流出意愿增强

　　对比原来的利率差，美元升值，美元利率相对更高，那些一心想套利的资本，会选择什么呢？追逐利益是资本的天性，嘴上不说，已经动了心思：把钱挪到收益更高的国家。而且，美国这次下了大招，加息+减税+缩表，让美元更值钱，诱惑更大，资金出走的动力更强了。

　　3. 投资环境变冷

　　资金流出，比如外资撤回，正在观望的资本流走，不止国内的投资环境预冷，倒霉的是个人，失业的人也会上升。 　　

　　4. 央妈加息概率增加

　　为了留住资本、防止流出，咱们只能狠狠心、咬牙跟上加息的节奏。

　　加息对中国楼市有什么样的影响？

　　手里拿着一手货源（货币）的大大小小的银行们，也是开门做生意的，凡事要掂量个回报、风险。其实，风险和流动性也成正比。流动性高，资金使用期限短，风险低；流动性低，夜长梦多，期限长，难免遇到各种幺蛾子，风险自然高。

　　银行掂量着收益和流动性，既想着怎么把一手货源卖出去（放贷），又担心明年钱荒，自己的流动性成问题。所以，有个趋势，从下半年至今，也是因为货币偏紧缩、流动性降低带来的：放贷这门生意，银行越来越不愿意做了。

　　房贷，毕竟是一个二三十年的生意，周期太长，流动性又差。而且，收益方面，不如拿钱去买国开债，毕竟现在国开债利率开始追上，而且买它不用资金占用，赔钱的风险也不用银行担着。房贷不一样，假如 20 年后，房子不值钱了，买房的违约了，这个损失银行自己担。

　　因此，银行这边对房贷申请的态度：要么，涨价，提供放贷利率，涨个 20%、50%，买房的，你要贷就贷；要么，直接降低审核通过率，这生意我不做了。

　　事实上，你口袋里的钱就这样悄悄地飞走了！

　　所以，对于买房者来说，想买或者已买房的，压力会更大。还没上车、想要买房的刚需们，房贷更贵了，而且银行还不一定贷给你。已经上车的，也不要高兴，毕竟明年大概率要提高基准利率。

　　先来看房贷利息怎么定的：最开始，「央妈」会公布一个基准利率，银行的房贷利率参照这个调整，但不会相差太大，毕竟「央妈」看着呢。比如，目前「央妈」规定，五年期以上商业贷款基准利率 4.9%，银行可以「看心情」给你友情价九折到 ？4.4%，也能涨个一成到 5.4%。所以，央行基准利率和银行的房贷利率基本是正相关。如果「央妈」加息，基准上调，批发的一手货源都涨价了，银行们放的房贷利率、也会上调。

　　如果你买房早，也不要太开心，后面的月供也会会受到影响。不过，每月还款的变化，还是要看具体贷款合同约定。比如银行和你约好，房贷折扣不变，那无论外界怎么变，都与你无关，月供还是原来的数。但这是一种理想、完美的情况。实际上，大部分是这样：利率变动频繁，房贷合同大多有一条「房贷重新定价条款」：每年 1 月，银行有权根据当前的最新基准利率，重新调整你的房贷利率。（点击回顾音频节目

　　《让房价下跌难，但会还房贷一样能省几十万》

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　　▲ 大多数房奴听到房贷要涨，只能在心里默默淌血

　　同时，住房公积金利率也会跟着调。举个例子：2016 年 1 月，你贷款买房，房贷利率 4.9%，等额本息还款，还 30 年，你的月供是 4900 元。到了 2017 年 3 月，央行一年内加息 5 次，基准利率也从 4.9% 变成 6.15%，利率上浮 20%。那么，到了 2018 年（加息第二年）1 月，你的房贷利率会同步调整成 6.15%，每个月要多还几百块。

　　这几年房价大涨，和信贷政策宽松有关系，炒房成本低。2017 年的房地产调控，也是用了信贷这一招。所以，美联储一加息，将变相导致中国贷款更难，房价势必会有大概率继续下行。不过，房贷这件事，基本上一贷就是二三十年，在这么长的周期内，你一定会经历几次加息，几次降息，贷款利率也会跟着调整。所以，遇到加息也不必慌张。

　　图片来自网络

　　编辑｜楼小姐 ？编审｜陈润江顾问｜王淑琪